Reformas Locales Comerciales

¿Cuánto cuesta reformar un local comercial? Guía de precios

Es muy difícil encontrar el local ideal, aunque a veces basta con tener uno en buen estado y con las ideas muy claras. Pero cuando llega el momento, siempre surge la misma pregunta: ¿cuánto cuesta renovar un espacio comercial?
En este artículo trataremos de resolver todas tus dudas al respecto, no sólo en cuanto a precio, sino también en cuanto a permisos y cuestiones legales.

¿Qué coste tiene reformar un local comercial en España?

La respuesta a esta pregunta depende del alcance de la reforma que quiera llevar a cabo. Esto puede ir desde una simple adaptación a las normas de accesibilidad hasta un cambio completo de las instalaciones eléctricas y de fontanería.

Precios de reformas de locales comerciales

Tipo de reforma	Precio	M²
Reforma integral de local comercial	25.000 €	150 m²
Reforma de local comercial 100 m²	20.450 €
Acondicionar local comercial para apertura	35.000 €	200 m²
Reforma instalación eléctrica local comercial	3.500 €	200 m²
Insonorizar local comercial	12.000 €	200 m²
Redecorar local comercial	20.000 €	200 m²
Adaptar accesos de local comercial	2.500 €	200 m²

Estos precios son orientativos y pueden variar en función de varios factores según el tipo de trabajo.

Información útil

El precio por metro cuadrado de las renovaciones de espacios comerciales varía entre 300 euros y 500 euros.
Si se trata de una obra completa que incluye el cambio de las instalaciones generales, la apertura del negocio puede tardar al menos dos meses, incluyendo la tramitación de los permisos y licencias necesarios.

¿Cómo se renueva un local comercial? Tipos de renovaciones que se pueden hacer

Renovación completa de los locales

Una renovación completa es una reforma en la que se realizan varios trabajos para cambiar las instalaciones, los paneles, la distribución de las habitaciones y los muebles. Es un trabajo habitual si se quiere cambiar el tipo de actividad o si el local no está en las mejores condiciones. El precio medio es de unos 20.000 euros.

Para conseguir el mejor resultado, es aconsejable contactar con un estudio de arquitectura que se encargue del diseño y la remodelación del local comercial de acuerdo con la normativa vigente.

Tomando como ejemplo un comercio local, la renovación de una tienda de 55 m² cuyo negocio se centra en la venta de perfumería y cosmética podría costar unos 14.000 o 15.000 euros:

• Tabique de cartón-yeso 2 100 €.
• Suelos, techos y paredes de cartón-yeso 3.200
• Instalación de puertas y ventanas 1.800 €.
• Renovación de un pequeño baño e instalación de fontanería 800 €.
• Aire acondicionado 2.050 € 2.050
• Instalación eléctrica y alumbrado 1.200 € 1.200
• Acceso para discapacitados y salidas de emergencia 600
• Muebles y ventanas 1.500 € 1.500
• Trabajo 1.200 € 1.200
• Asesoramiento técnico y gestión de permisos 1.100 € 1.100
• Total: 15.550 €.

Actualización parcial de los locales

Una pequeña reforma del local no implica cambiar todos los elementos, sino que trata de introducir novedades que den al cliente una mejor experiencia y le hagan sentirse más seguro, como instalar mamparas en la barra o separar a los clientes.

El presupuesto medio para este trabajo es de 6.000 euros. A la hora de realizar una pequeña reforma de un negocio, las actuaciones más habituales son la pintura, la sustitución de ventanas, el cambio de mobiliario antiguo, la instalación de un nuevo sistema de aire acondicionado o el cambio del tipo de suelo.

Renovación de una tienda

Si se trata de una nueva construcción o de un espacio recién remodelado que se va a alquilar, el trabajo se centrará en hacer que el espacio comercial se adapte al negocio. Si el negocio va a cambiar debido a una mudanza o a la venta del inmueble, en lugar de una renovación completa, puede mantener lo básico y centrarse sólo en los acabados y la marca del nuevo espacio.

En estos casos, los presupuestos son un 25% más bajos que las reformas completas, ya que las instalaciones generales y las particiones principales ya están terminadas. La renovación de un local comercial suele implicar la instalación de mobiliario y maquinaria, la pintura, la reforma y renovación de la fachada, las tomas de luz, la gestión de licencias y el proyecto técnico.

He aquí algunos ejemplos y precios por tipo de negocio:

• Garaje de 160 m²: 12 500 €.
• Habitación infantil de 90 m²: 6 500 €.
• Renovación de un restaurante de 100 m²: 11 000 euros.
• Renovación de una tienda de ropa de 65 m²: 4 700 euros.

Adaptación de los locales a las nuevas necesidades

Tras el cierre obligatorio durante el periodo de cuarentena, se pueden llevar a cabo una serie de mejoras o reformas para mejorar las condiciones sanitarias de los locales comerciales:

• Instalación de rejillas de protección: Cuando se remodela un bar o restaurante, se pueden instalar en la zona de la barra y entre las mesas. En otro tipo de negocios, pueden instalarse en la zona de caja. Las pantallas antifalsificación pueden ser de diferentes materiales (metacrilato, policarbonato, vidrio, etc.) y pueden ser sencillas o estar decoradas con diferentes diseños o con el logotipo de la empresa. Una simple pantalla de metacrilato para una caja cuesta unos 100 euros, si se personaliza el precio puede aumentar un 20%.
• Colocación de dispensadores de hidro alcohol en gel: especialmente en la entrada, en los baños y en la zona de vestuario. Con sensor de infrarrojos y en acero inoxidable para los baños, por ejemplo, el coste es de unos 200 euros/pieza.
• Instalación de grifos de sensor o de pedal: Este tipo de grifos funcionan sin contacto y, por tanto, son especialmente higiénicos. Por término medio, la instalación cuesta unos 150 euros/unidad.
• Colocación de cámaras para el control de la capacidad: especialmente indicado para almacenes de gran capacidad e instalaciones deportivas. Pueden ser internos o externos y su precio es a partir de 500 euros.
• Instalación de un sistema de ventilación: una buena ventilación es esencial para mejorar la calidad del aire y eliminar los microorganismos y los sólidos en suspensión. Podría ser natural, pero en la reforma de una empresa suele ser mecánica, es decir, con dispositivos que fuerzan la entrada y salida de aire. Su instalación en una sala de tamaño medio cuesta unos 3.000 euros.
• Colocación sin contacto de interruptores y pulsadores de salida: son más higiénicos porque evitan el contacto directo. Su precio parte de unos 30 euros sin instalación, pero hay que tener en cuenta que la puerta debe ser automática.

Preguntas frecuentes sobre la renovación de locales comerciales

¿Existen subvenciones para la renovación de locales comerciales?

Sí, existen, aunque dependen de las comunidades autónomas. En la mayoría de los casos, se dirigen a los empresarios o se destinan a la modernización y renovación de locales. En cualquier caso, tanto los plazos como los avisos, las condiciones y los importes pueden variar de un municipio a otro, por lo que conviene comprobarlo.

¿Cuánto cuesta insonorizar una discoteca?

En este tipo de locales el nivel de ruido es alto, por lo que se requiere una buena insonorización con un aislamiento de al menos 80 dB. La inversión necesaria para una sala de 200 m² puede superar los 20.000 €.

¿Qué costaría reformar un local comercial para convertirlo en una vivienda?

Renovar un local comercial para convertirlo en una vivienda es más caro que un local tradicional porque requiere una obra más extensa y una serie de planos y permisos imprescindibles. Convertir una habitación de 50 m2 en un apartamento puede costar unos 20.000 euros.

¿Qué son los sistemas de control de potencia?

La solución más sencilla es contar a las personas a través de las cámaras de vídeovigilancia mediante un software especial, pero esto puede provocar errores. Existen otros tipos de cámaras diseñadas específicamente para el recuento de personas que también avisan cuando se alcanza el aforo máximo y registran la ocupación de determinadas zonas. Para los espacios de gran capacidad, como los locales de ocio, el recuento debe realizarse con equipos que lean las entradas.

¿Cuánto tiempo se tarda en obtener la licencia?

El tiempo depende del tipo de empresa y del proceso. En los casos en los que se puede tramitar a través del correspondiente proceso de declaración, las renovaciones de la tienda pueden comenzar inmediatamente después de presentar la solicitud y la tienda puede abrirse al público. A continuación, un ingeniero municipal inspeccionará la tienda para asegurarse de que cumple con la normativa, de lo contrario habrá que realizar las mejoras necesarias.

Este es el procedimiento habitual para abrir tiendas en la mayoría de las comunidades. Sólo en casos especiales puede ser necesario que el proceso de concesión de licencias sea tratado como tal. Este sería el caso de las empresas que necesitan adoptar medidas correctoras en el ámbito de la salud, el medio ambiente o la seguridad. En este caso, la concesión de licencias puede retrasarse desde unas semanas hasta varios meses.

Pasos para reformar un local comercial

Conocer el estado de los locales

Es importante conocer el estado del local comercial para saber si es necesaria una reforma. Para ello, lo mejor es conseguir los planos actuales y comprobarlos físicamente. Si no son suficientes, el arquitecto tendrá que preparar nuevos planos basados en las nuevas medidas o distribuciones. De esta manera, se podrá conocer el número total de metros disponibles, las posibilidades de reformas y el coste aproximado de las mismas.

Consultar con un profesional es importante no sólo para diseñar y remodelar un espacio comercial, sino también para decidir si la inversión necesaria merece la pena. Puede ser que el coste sea tan elevado que la mejor opción sea buscar una alternativa, ya sea cambiando la idea original de la reforma o buscando otros locales en los que no sea necesario realizar grandes obras.

Diseño e imagen de los locales

El diseño del local comercial y la imagen de marca que se le quiere dar son cruciales para la asignación estratégica del espacio. El diseño debe tener como objetivo resaltar lo mejor del local y transmitir la imagen deseada al cliente.

Es necesario combinar el marketing y el diseño. También es importante contar con un técnico que exprese las ideas de cómo se quiere reformar la tienda. Es aconsejable crear un archivo que contenga los detalles de la imagen estética del local para obtener una visión global adecuada. El éxito de un buen diseño en las reformas favorece la atención y la atracción del cliente.

Estimación de presupuestos y plazos

En función del alcance de la reforma, se estimará un presupuesto y un plazo. Lo ideal es preparar un calendario de trabajo para tener controlado el tiempo total de trabajo de cada profesional y así coordinar perfectamente las tareas.

El presupuesto debe reflejar el importe total, el proyecto de obra, el impuesto de la mano de obra y los impuestos y tasas para iniciar la actividad con la correspondiente licencia.

Licencias y normativas

Uno de los pasos necesarios para llevar a cabo la reforma será enviar toda la documentación del proyecto y la reforma del local comercial al ayuntamiento para solicitar la licencia de obras. Sin esta licencia, las obras no pueden comenzar.

También es importante que el arquitecto conozca toda la normativa relacionada con la reforma de locales comerciales para evitar futuros contratiempos y saber cómo reformar un local comercial. Algunas de las más importantes son:

• Plan General de la Ciudad. En el caso de los locales situados en inmuebles catalogados, es probable que no se puedan realizar cambios significativos en los mismos.
• Código de incendios. Requiere una salida al aire libre cada 25 metros.
• Ley de Accesibilidad y Supresión de Barreras. Por lo general, exige que el acceso a los locales tenga una anchura mínima de 85 centímetros, pero lo ideal es que sea de al menos 100 centímetros.

Supervisión de la obra

La supervisión de las obras debe ser realizada por el mismo profesional que realizó el proyecto de ejecución. Esto garantizará que todo se haga según el plan especificado en el proyecto y el contrato de trabajo.

Trámites burocráticos para la apertura del edificio.

Por último, debe realizar los trámites necesarios para obtener la licencia de apertura de su negocio. Dependen del tipo de actividad que se vaya a realizar y llevan asociado el pago de la tasa correspondiente.

Actualmente existen licencias de apertura exprés, que permiten abrir locales de menos de 300 metros cuadrados tras solicitar una licencia física al ayuntamiento.

Requisitos legales y financiación de la rehabilitación de edificios

Licencias y permisos

• Se requiere una licencia de obras para la renovación de locales comerciales. La finalidad de esta licencia es verificar la conformidad del proyecto de reforma con la normativa de cada municipio.
• Además, según la normativa de cada comunidad autónoma, la reforma del local debe ir acompañada de un permiso de accesibilidad que confirme que el negocio tiene un acceso de al menos 100 centímetros de ancho.
• Si la reforma del local comercial requiere aislamiento acústico, un ingeniero debe realizar un estudio de contaminación acústica para describir las características de la fuente de ruido y las medidas para evitarla y controlarla.
• En este contexto, también es importante destacar la licencia de apertura. Si la actividad implica algún riesgo para los usuarios y las propiedades vecinas, se requiere una licencia de actividad cualificada; sería el caso de un taller o un restaurante. La licencia de apertura inofensiva es adecuada para los negocios cuyas actividades no repercuten en los demás, como una tienda de telas.

Financiación

La renovación de un negocio puede requerir mucho trabajo. Para disponer del presupuesto necesario, existe una interesante alternativa a las líneas de financiación tradicionales, el préstamo para la autoconstrucción.

Este tipo de préstamo no grava el local en su estado actual, sino el local que se va a reformar en base a una estimación del valor que tendrá después de las obras. Por poner un ejemplo: Un edificio con un valor de 150.000 euros que podría aumentar su valor a 180.000 euros tras su renovación supondría un préstamo adicional de 15.000 euros si se financia al 50%.

Hay que tener en cuenta que el importe de estos préstamos sólo estará disponible cuando se haya completado el 100% de las obras. Tras un primer desembolso, el resto del préstamo se concederá tras la presentación del proyecto y de los certificados de progreso exigidos por el banco, que deberán estar firmados por el arquitecto.

¿Por qué invertir en la renovación de los locales?

Invertir en diseño de interiores para renovar los locales es rentable en un año

No sólo los restaurantes u hoteles están invirtiendo para conseguir un aspecto más atractivo para su negocio, sino que muchos otros tipos de negocios también han empezado a solicitar estos servicios para aumentar sus ventas.

El precio inicial por el que los diseñadores de interiores pueden desarrollar un concepto y proporcionar documentación al cliente para su ejecución ronda los 1.000 o 1.500 dólares. Otra opción es desarrollar un proyecto completo, que en este caso se ajustaría a su presupuesto deseado.

En ambos casos, se trata de inversiones que se amortizan al cabo de un año para reformar un negocio en el barrio.

Aumentar el valor de la propiedad

Reformar siempre añade valor, por lo que es la mejor opción para mejorar el alquiler, la venta o el traspaso, pero también el valor de la zona y de los negocios vecinos.

Condiciones de rentabilidad y amortización

Sea cual sea la situación, es necesario redactar un plan de la pequeña empresa porque, cuando se trata de inversión/depreciación, hay que evaluar y mezclar muchos datos y variables. Entre otras cosas, es importante evaluar la situación del mercado en relación con el tipo de actividad a la que se destina el local: si se tiene un videoclub y la tendencia es que desaparezca, no es objetivo plantearse una reforma del local salvo para aumentar el precio de venta o el futuro alquiler.

Lo más importante es que las decisiones de reforma se tomen desde un punto de vista estrictamente profesional y de marketing.

En términos de rentabilidad, un buen proyecto debería suponer un aumento de las ventas, y el periodo de amortización suele ser inferior a 10 años.

Renovar para atraer más clientes

Una tienda con una imagen moderna, cuidada y agradable es más atractiva para los clientes. No se trata sólo de mejorar el exterior para atraer la atención. Es importante que el interior sea cómodo y funcional para que los clientes se sientan a gusto en el caso de una reforma de un restaurante o una cafetería, o encuentren fácilmente lo que buscan en el caso de una tienda.

Adaptación a las nuevas realidades

La buena imagen de una tienda incluye cada vez más aspectos relacionados con la seguridad, la higiene y las condiciones sanitarias. La instalación de pantallas a prueba de manipulaciones o dispensadores de hidroalcohol en gel, tarjetas de menú digitales o dispositivos para minimizar el contacto (grifos, mostradores, etc.) genera confianza en los clientes. Esta sensación de seguridad puede ser un incentivo para aumentar el prestigio y el número de clientes del establecimiento.

Preguntas frecuentes – FAQ