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Construcción Casas

¿Cuánto cuesta construir una casa? Precios y presupuestos en 2021

La construcción de una nueva casa siempre conlleva muchas preguntas, y una de las principales es el precio. Si está pensando en construir su propia casa, una de las primeras cosas que probablemente se pregunte es: ¿Cuánto cuesta construir una casa?

No es una pregunta fácil de responder, pero desde GrouponEmpresas te damos algunos ejemplos de cuánto cuesta una casa nueva o una ampliación de la existente. Construir una casa es un proceso caro y complejo. Así que hay una serie de pasos que no debemos tomar a la ligera.

No se pueden asumir más riesgos de los que ya se han previsto. Todo debe ir sobre ruedas para que nuestro presupuesto no se desvíe o se dispare del original por errores de planificación, construcción, etc. Tampoco debemos ignorar los problemas que pueden impedir la finalización debido a cuestiones burocráticas, legales o de otro tipo.

Precios de construcción de casas

Tipo de trabajoPrecioCaracterísticas
Proyecto y construcción de casa 231.900 €240 m², estructura de hormigón armado
Construir casa de madera 104.400 €120m²
Construir casa prefabricada 127.500 €
Construcción de casas prefabricadas 104.400 €120 m², estructura de acero
Construir casa llave en mano 266.800 €240 m², estructura de hormigón armado
Construir casa de dos plantas 214.500 €240 m², estructura de hormigón armado
Construir casa con jardín 226.100 €240 m² vivienda 200 m² jardín, estructura de hormigón armado

Estos precios son orientativos y pueden variar en función de varios factores según el tipo de trabajo.

Cosas que hay que tener en cuenta al construir una casa

Adquisición de tierras

Es importante evaluar varios aspectos, ya que influyen de forma decisiva en el coste del terreno. En primer lugar, su morfología, su entorno, las infraestructuras de la zona y la distancia a los centros urbanos si se encuentra fuera. La diferencia es que en el segundo caso, la zona donde se ubica ya cuenta con una infraestructura mínima (carreteras, alcantarillado, servicios básicos y alumbrado).

Según las estadísticas de precios del suelo urbano del Ministerio de Fomento, el precio medio en España ronda los 150 €/m². Sin embargo, en algunas provincias esta cifra se duplica o incluso se triplica, y en las grandes zonas puede multiplicarse por cinco.

Publicidad o autopromoción

Se trata de dos formas diferentes de poseer una propiedad. En la promoción convencional, el promotor adquiere el terreno, solicita los planos y las licencias y paga todos los costes derivados de la construcción. Esto es más cómodo para el comprador porque no tiene que ocuparse de nada, pero a cambio no tiene poder de decisión en el diseño de la casa.

Con el autodesarrollo, no hay intermediarios. Es la persona o los futuros vecinos quienes se encargan de elegir al arquitecto y al constructor y quienes tienen el poder de decidir el diseño y el tipo de las casas. Requiere más tiempo y trabajo, pero el coste puede reducirse en más de un 20%.

Contratación de un arquitecto y una empresa de construcción

El arquitecto es quien establece el proyecto de ejecución física (PEM). Es habitual que el mismo profesional se encargue de la dirección de obra, pero no tiene por qué ser el mismo. Al mismo tiempo, es necesario contar con un arquitecto técnico que se encargue de la ejecución física del proyecto y un contratista que lo materialice y se encargue de la ejecución y coordinación de la obra.

En cualquier caso, es importante firmar contratos que especifiquen cuestiones como los costes, las obligaciones de cada uno, los plazos de entrega, etc.

Financiación

Cuando se prepara la construcción de una casa, la gente suele recurrir a la financiación de la deuda, es decir, a un préstamo hipotecario. Es importante considerar diferentes opciones, ya que los tipos de interés y las condiciones pueden variar de un banco a otro.

También es importante recordar que hay una serie de costes asociados a la contratación de una hipoteca. El banco debe pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, los gastos de notario y los gastos de registro y transferencia. Pero la tasación corre a cargo del prestatario y cuesta unos 400 euros, y el banco debe pagar también los gastos de apertura de la hipoteca.

Licencias requeridas

Para construir una vivienda unifamiliar o cualquier otro tipo de casa, hay que solicitar ciertas licencias y pagar ciertas tasas. En primer lugar, hay que solicitar un permiso de construcción, para lo cual hay una tasa que puede variar de un municipio a otro, pero que ronda el 1,5% del PEM. El tiempo necesario para obtenerlo también puede variar.

Una vez finalizada la construcción, se debe tramitar el Certificado de Finalización, que es un requisito previo para obtener la Licencia de Ocupación Inicial y el Certificado de Ocupación. Sin esto, los servicios básicos no pueden ser puestos en servicio.

¿Desarrollo o autodesarrollo?

Construir una casa de hormigón y ladrillo es más complejo, requiere más trámites, lleva más tiempo y es más caro. Por otro lado, es un método de construcción que permite una mayor personalización del diseño, por no mencionar que son casas mucho más resistentes.

Construir una casa con madera prefabricada u otros materiales como el acero o las placas de hormigón preformadas es más rápido y barato. Sin embargo, el diseño y los acabados son limitados, y si quieres algo más que los modelos estándar, el precio se dispara.

Información útil

presupuesto construcción casa
El coste mínimo de la construcción de una casa suele oscilar entre 800 y 1.200 euros por metro cuadrado para las nuevas construcciones, sin incluir el IVA.
A este precio hay que añadir la coordinación del proyecto, la dirección de obra y la seguridad, que supone entre un 12 y un 15% del PEM (presupuesto de ejecución material), así como el importe de los impuestos correspondientes a las tasas municipales (permisos de obra, ocupación de la vía pública, etc.), que son entre un 4 y un 7%.

¿Cuánto cuesta construir una casa?

Factores que influyen en el precio

Son muchos los factores que intervienen en la construcción de las casas, y cada uno de ellos puede hacer que el presupuesto varíe considerablemente. Entre estos factores, podemos destacar los siguientes:

  • Ubicación del terreno: en provincias como Soria, Ourense o León, puedes encontrar terrenos a mejor precio. En cambio, en otras ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, los precios son más altos. Pero incluso dentro de cada zona, los precios del suelo varían según la región. También puede afectar si la compra la realiza un particular o una empresa. Al final, el coste del terreno puede duplicarse o incluso triplicarse de un caso a otro.
  • Calidad de los materiales: este es otro factor importante, ya que es aconsejable buscar materiales con buena relación calidad-precio. La diferencia en el presupuesto total puede rondar el 10%.
  • El tamaño de la casa: de esto depende en gran medida el coste del trabajo. Las casas más grandes implican proyectos más complejos, más materiales y mano de obra, y mayores gastos en trámites y licencias.
  • Casa unifamiliar o dividida: En general, el coste de construcción de una casa unifamiliar siempre será un poco mayor. Los acabados exteriores pueden ser caros, y las mamparas pueden ahorrarlos.
  • Imprevistos de obra: En cualquier construcción pueden surgir pequeños imprevistos, como un retraso en la obra debido a la climatología, un aumento en el coste de los materiales o la necesidad de realizar una pequeña corrección en el proyecto durante la obra. Por lo tanto, siempre es aconsejable presupuestar una línea de alrededor del 5% de la AEM para ellos.

Derechos, proyectos y licencias

Estas cuestiones también afectan al presupuesto de una nueva vivienda:

  • Honorarios: están desregulados, lo que significa que cada profesional los fija por sí mismo. En general, los arquitectos cobran entre el 10% y el 12% del PEM. En el caso de los arquitectos técnicos, este porcentaje se sitúa en torno al 5%. En el caso de los proyectos y estudios geotécnicos o de gestión de obras, el IVA es del 21%.
  • Presupuesto de Ejecución Material (PEM): Es el documento elaborado por el profesional seleccionado para el diseño de la obra, que establece el coste total de la misma. Debe mostrar todas las unidades de trabajo con el precio unitario de cada una. Esto incluye materiales, instalaciones, mano de obra, control de calidad, etc.
  • Costes de licencias: En este apartado se incluyen las licencias de la obra, la ocupación de la vía pública, si se requiere, y las tasas de la obra (ICIO). El total de todas estas partidas puede suponer alrededor del 6% del PEM.
  • Trámites burocráticos después de la construcción: una vez terminada la construcción, es necesario obtener el permiso de ocupación inicial, preparar las escrituras de la nueva casa, inscribirla en el Registro de la Propiedad y registrar los suministros. Todo esto puede suponer un 5% del presupuesto.

Muestra de presupuesto

En el caso de construir una vivienda unifamiliar con garaje de 150 m², en una parcela de 250 m², de construcción tradicional de dos plantas y de calidad media, el desglose aproximado del presupuesto (cada partida ya incluye el IVA correspondiente, que puede oscilar entre el 10% y el 21%) sería el siguiente:

  • Comisiones: suelen cobrar un porcentaje del PEM, de media un 10%.
  • Tasas y proyectos: Las tasas municipales para obtener las licencias pueden rondar los 2.000 euros, aunque depende del municipio. Los proyectos (básico y ejecutivo, salud y seguridad) suelen estar incluidos en las tarifas.
  • Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: este importe puede variar de un municipio a otro, pero no puede superar el 4% del PEM. Utilizando este porcentaje, serían unos 6.000 euros.
  • Compra del terreno: puede variar considerablemente de una región a otra, en una zona de la periferia de Madrid rondaría los 150.000 euros.
  • Estudio del terreno: 700 €.
  • Presupuesto de ejecución material: con calidades medias, el coste de construcción es de unos 1.000 €/m², por lo que el PEM sería de unos 150.000 €.
  • Presupuesto de ejecución del contrato: es la suma del PEM más lo que cobra el contratista, es decir, la parte proporcional de los gastos generales (alrededor del 13%) y el beneficio económico de la obra (alrededor del 6%). En este caso, habría que añadir unos 13.500 euros al eurodiputado.
  • Certificado de habitabilidad: unos 150 euros.
  • Registro de los servicios públicos: agua, electricidad y gas: unos 600 euros.
  • Certificado de obra nueva: el coste depende del precio de la vivienda, en este caso sería de unos 1.000 euros.
  • Inscripción en el registro de la propiedad y en el catastro: unos 500 euros.
  • Total: 339.450 euros.

Cómo ahorrar dinero al construir una casa

Elaborar un presupuesto

La construcción de una casa es una gran inversión, por lo que es esencial hacer cálculos muy precisos de antemano. El consejo básico es fijar un presupuesto máximo y ceñirse a él, tanto si se recurre a la financiación externa como si no. Con este presupuesto y la ayuda de profesionales, debes hacer la planificación básica de la casa: diseños, materiales, calidad, etc. Teniendo esto en cuenta, improvisar o hacer cambios cuando el proyecto ya está en marcha puede costar muy caro.

Decidir comercializarte a ti mismo

Toda actividad empresarial implica un beneficio. Si decides autocomercializarte, te ahorras la parte del presupuesto que se llevaría el promotor, que puede ser hasta un 25% según el caso. El inconveniente es que se necesita tiempo y conocimientos para encontrar profesionales competentes que se encarguen del diseño y la construcción de las viviendas.

Viviendas prefabricadas o modulares

Construir una casa prefabricada o modular es mucho más barato que una casa tradicional. Esto se debe a varias razones: se trata de diseños y planos estandarizados, se suelen utilizar materiales más baratos, los requisitos de construcción son menores y la mano de obra también. De hecho, una casa prefabricada puede costar entre un 30 y un 50% menos que una casa tradicional.

Elija los grados estándar

Puede ahorrar dinero en la construcción y en los materiales ajustando los requisitos a las necesidades reales. Si elige las calidades medias, puede ahorrar hasta un 20% respecto a los materiales de alta gama o de diseño. Otra opción es tratar directamente con los proveedores a la hora de comprar materiales y evitar a los intermediarios.

Espacios abiertos

En una vivienda, la ausencia de tabiques ofrece ventajas como un mejor aprovechamiento del espacio y más luz. Pero también hay una consideración económica, ya que, por un lado, los espacios abiertos simplifican el proyecto y reducen el presupuesto, y por otro, al aprovechar más la luz natural, el gasto energético es menor.

Ahorrar energía con una casa pasiva

Los diseños de casas pasivas tienen la ventaja de ser mucho más eficientes. Tienen en cuenta la orientación y el clima para maximizar la captación de la radiación solar y la luz natural. También tienen una envoltura térmica que garantiza un alto nivel de aislamiento y la ausencia de puentes térmicos, así como sistemas de ventilación con recuperación de energía.

Así se ahorra entre un 80 y un 90% de energía. Esto incluye casas ecológicas construidas con materiales naturales como la madera o la piedra.

Preguntas frecuentes al construir una casa nueva

¿Cuánto tiempo suele tardar en construirse una casa?

Esto depende de varios factores. En primer lugar, el tamaño y diseño de la casa, no es lo mismo construir una casa de dos plantas o de gran tamaño que otra de una sola planta o de pocos metros. Por otro lado, también hay que tener en cuenta el sistema de construcción. Se tarda mucho más en construir una casa de hormigón que una casa prefabricada. También está el tiempo de tramitación de los permisos y licencias, que puede variar de un municipio a otro.

Por ejemplo, construir una casa de madera prefabricada puede llevar sólo unas semanas. En cambio, construir una casa tradicional de piedra o ladrillo puede llevar varios meses y, en algunos casos, hasta un año.

¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una propiedad?

En principio, son tres: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) y el IVA. Si el vendedor es un particular, debe pagar el primero de estos impuestos, que oscila entre el 4% y el 10% del valor del terreno, aunque el porcentaje varía de un municipio a otro.

Si el terreno lo adquiere una empresa o un particular sujeto al IVA, deberá pagar el 21% de este impuesto y el IDA (1,5% del valor del terreno).

¿Qué imprevistos pueden surgir durante el proceso de construcción?

Pueden ser de orígenes muy diferentes. Puede ser que las medidas sean incorrectas, es decir, que los cálculos del arquitecto y del contratista no coincidan, lo que afecta al presupuesto final.

Otro tipo de imprevistos pueden provocar retrasos, ya sea en la obtención de permisos y licencias o debido a condiciones meteorológicas adversas que impidan la finalización de las obras.

Además de estos imprevistos, pueden surgir otros, como el robo de materiales o el aumento de su coste, o el hecho de que un trabajo se haya hecho mal y haya que demolerlo y rehacerlo.

Los contratos con los distintos profesionales deben especificar quién es el responsable de las pérdidas económicas que estas contingencias puedan ocasionar.

¿Cuánto tiempo tarda el ayuntamiento en tramitar una licencia de obras?

Esto depende de la autoridad local y de su carga de trabajo. Un tiempo medio podría ser de unos tres meses desde la presentación del proyecto en el registro municipal, sin embargo, en algunos casos el permiso puede tardar mucho más, especialmente en las ciudades más grandes.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que muchos ayuntamientos fijan un plazo tras el cual, en ausencia de una resolución al respecto, se pueden iniciar las obras con previo aviso. En cualquier caso, está sujeta a la concesión de un permiso, ya que éste podría ser denegado tras examinar el proyecto si no se ajusta a las normas urbanísticas, lo que supondría la demolición de la obra.

¿De qué depende el coste del suelo?

Son muchos los factores que influyen en el coste del suelo. En primer lugar, hay que tener en cuenta la ubicación. En algunas provincias, ciudades e incluso barrios, los precios pueden variar.

En segundo lugar, el tamaño del terreno influye obviamente. El coste de un terreno está directamente relacionado con su tamaño.

Por último, hay otras variables, como si el terreno es urbano o no, la infraestructura de la zona y los impuestos asociados a la compra, que varían de un municipio a otro.

Trámites necesarios para construir una casa

Permiso de construcción

Este es el primer paso esencial para empezar a construir una casa. El objetivo es asegurarse de que el proyecto cumple la normativa urbanística del municipio. El coste puede variar de un municipio a otro, por término medio es de aproximadamente el 1,5% de la PGA.

Plan de seguridad y salud

Es un documento que recoge los riesgos y las medidas preventivas de la ejecución de la obra. Es responsabilidad del contratista, debe realizarla siempre un técnico competente y es obligatoria por ley en cualquier proyecto de construcción. Debe incluir, entre otras cosas, un informe, un pliego de condiciones, un plan de emergencia y un presupuesto para los elementos de seguridad. El coste puede rondar los 800 euros.

Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras

El ICIO es un impuesto municipal que grava la ejecución de obras, construcciones e instalaciones. Debe pagarse al inicio de las obras y el tipo de la tasa puede variar de un municipio a otro, pero suele rondar el 4% del coste real de la obra (porcentaje máximo).

Gestión de residuos de construcción y demolición

Este aspecto está regulado por el Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, cuyo objetivo es promover la prevención, la reutilización y el reciclaje de este tipo de residuos. Así, es obligatorio incluir en el proyecto de ejecución de las obras un estudio de gestión de residuos que incluya, entre otras cosas, una estimación de la cantidad generada, las operaciones de reutilización y los medios de separación.

Certificado de fin de obra

Es el documento que acredita que la construcción de la vivienda se ha realizado conforme al proyecto y a la licencia de obras. Para obtenerla, hay que presentar en el Ayuntamiento el registro de obra, el libro de órdenes, los planos finales de la obra y pagar la tasa correspondiente. Debe estar firmado por el director de obra y el jefe de obra y aprobado por el colegio profesional. Sólo el visado puede costar unos 250 euros.

Permiso de primera ocupación

Lo expide el ayuntamiento cuando el edificio está terminado. Para ello, deberá presentar, entre otros documentos, el «acta de fin de obra». Es el documento que certifica que la construcción se ajusta al proyecto técnico y a la normativa urbanística. Su coste está fijado por el código municipal y puede variar, pero normalmente no es inferior a 500 €.

Registro de consumibles

Una vez obtenido el permiso de ocupación inicial y la cédula de habitabilidad, puede solicitar el alta de los distintos servicios esenciales: electricidad, agua y gas. El coste medio es de unos 200 euros cada uno.

Escritura de nueva construcción

Esto es necesario para registrar la nueva propiedad en el Registro de la Propiedad y para inscribirla en el Registro de la Propiedad. Estos pasos representan el final del proceso de construcción de una casa y su coste puede rondar el 0,5% del valor de la propiedad.