Saltar al contenido

Licencias obra

¿Cuánto cuesta una licencia de obra? Guía de precios 2021

La licencia de obras es el nombre moderno de lo que tradicionalmente se conocía en los pueblos como «Permiso de Obra».

Es la autorización concedida por un municipio para que un constructor pueda ejercer su derecho a construir, tras asegurarse de que las características del futuro edificio se ajustan a la normativa urbanística aplicable.

El procedimiento consiste en presentar el proyecto aprobado en el Ayuntamiento para que los Servicios Técnicos Municipales informen sobre su adecuación a la normativa urbanística.

Los Servicios Técnicos Municipales no se inmiscuirán en cuestiones de diseño, sino que verificarán el cumplimiento de los valores urbanísticos establecidos para la ubicación de la futura edificación, tales como el uso del suelo, el tipo de edificación, la superficie de la parcela edificable, la altura de la cornisa, el número de plantas, la edificabilidad, el uso del suelo y los retranqueos a linderos o fachadas.

Además, la oficina del ingeniero de la ciudad verifica que el proyecto cumple las disposiciones de las ordenanzas aprobadas por el municipio.

Algunos municipios han establecido procedimientos que subcontratan el proceso de permisos de construcción a través de empresas privadas colaboradoras.

Precios de licencias de obra

Tipo de licenciaPrecioCaracterísticas
Tramitar licencia de obra nueva6.200 €Vivienda de 150 m²
Tramitar licencia de obra en reforma parcial1.700 €Vivienda de 150 m²
Tramitar licencia de obra en reforma integral3.200 €Vivienda de 150 m²
Tramitar licencia de obra de piscina1.300 €Piscina de 3 m x 5 m
Tramitar licencia de obra para derribo2.300 €Vivienda de 150 m²

Estos precios son orientativos y pueden variar en función de varios factores según el tipo de trabajo.

¿Cuáles son los tipos de permisos de construcción?

La licencia de obra mayor es la aprobación que debe solicitarse cuando las obras que se van a realizar afectan a la estructura del edificio, ya sea una adición, una renovación, una remodelación o una restauración. Se trata de obras de gran envergadura que requieren la presentación de un proyecto firmado por un arquitecto o ingeniero y que suponen un mayor desembolso económico.

La licencia de obra menor es la que se solicita cuando las obras y reformas no afectan a la estructura del inmueble, cuando son sencillas y cuando se trata de pequeñas obras de decoración o reparaciones sencillas que no requieren un proyecto de ingeniería firmado. Suelen tener un bajo coste económico y menos dificultades técnicas que las grandes obras.

Información útil

cuanto vale una licencia de obra
El precio de un permiso de construcción varía en función del tipo de reforma, su tamaño y el municipio. En general, los permisos de construcción, incluyendo el impuesto municipal y el ICIO, representan entre el 2% y el 6% del presupuesto de ejecución material (PEM).
Así, para una reforma de 20.000 euros, los permisos de construcción pueden costar entre 400 y 1.200 euros.

¿Cuál es el coste de la licencia de obras?

Impuestos municipales

La tasa municipal es un impuesto que grava la actividad de control que realiza la Administración, de acuerdo con el artículo 20.3.h) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Es una tasa que debe pagarse con independencia de que se conceda o deniegue la licencia de obras solicitada, y se destina a pagar los gastos municipales del Ayuntamiento por la tramitación del expediente.

Por regla general, cada municipio dispone de una tabla en la ordenanza fiscal correspondiente en la que se indica el tipo impositivo aplicable a las licencias de obras, que debe multiplicarse por el presupuesto de la reforma, es decir, el presupuesto de ejecución material (PEM), para obtener el importe del impuesto. El tipo impositivo suele oscilar entre el 4 y el 6 por ciento.

En el caso de las licencias de obra mayor, la cuantía del impuesto suele calcularse sobre la base del PEM incluido en el proyecto técnico, sin que ello afecte a la liquidación final del impuesto tras la finalización de las obras con la revisión del presupuesto de ejecución material.

Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras

El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) es un impuesto indirecto de carácter municipal que grava la realización de cualquier construcción, instalación u obra que requiera la oportuna licencia de obras o urbanística.

Al igual que el impuesto municipal, el ICIO se paga en la mayoría de los casos, se obtenga o no un permiso; también se aplica en los casos en que se requiere una declaración de competencia o una decisión preliminar, siempre que la concesión del permiso o la actividad de inspección corresponda al municipio en cuestión. El ICIO está previsto en el artículo 100.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Es un impuesto que debe pagarse después de la notificación de la licencia de obras, en el plazo especificado en la notificación. El importe se calcula multiplicando el PEM (tras la inspección de los ingenieros del ayuntamiento) por el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento. Se calcula sobre el valor total de las obras, de manera que se paga una cantidad a cuenta en el momento de la solicitud de la licencia, que se deduce del coste final del ICIO una vez finalizadas las obras o la reforma. En este caso, el porcentaje estará normalmente entre el 2% y el 4%.

Otros gastos

En el caso de las autorizaciones de obras mayores, la Administración exige el pago de una fianza o aval que garantice el resarcimiento de los daños o defectos que puedan causarse en la vía pública y la conformidad de las obras realizadas tanto con el proyecto técnico presentado como con la normativa urbanística vigente. Se calculará de la misma manera que el impuesto y el ICIO. La fianza se devolverá tras la correcta ejecución de las obras y a petición del interesado.

También se tendrá en cuenta la tasa por el uso privativo de la zona pública local si se requiere el uso de la vía pública con contenedores de escombros, andamios, etc. para la realización de las obras. El coste de esta tasa depende de la carretera, la superficie ocupada y el tiempo de ocupación.

Preguntas frecuentes sobre las licencias de obras

¿Cuándo tengo que solicitar un permiso de construcción?

La licencia de obras es un permiso de construcción vinculante expedido por el Ayuntamiento de forma reglada que autoriza la realización de obras y reformas de cualquier tipo. La finalidad de estos permisos es garantizar que las obras solicitadas se ajusten a la normativa urbanística: Los ayuntamientos realizan un control preventivo regulado de la legalidad de las obras antes de su realización.

En cualquier caso, es importante recordar la importancia de la solicitud de la licencia de obras para evitar sanciones, así como la obligación de aportar la documentación necesaria para la posterior concesión de la licencia.

¿Cómo se diferencia entre obras grandes y pequeñas?

Las licencias de trabajo se dividen a grandes rasgos en dos tipos: Licencias de obras mayores y menores. La diferencia entre obras mayores y menores es a veces una cuestión compleja.

En este sentido, el Tribunal Supremo distingue entre obras mayores y menores «según la extensión de la obra, su importancia o peligro para la eficacia del urbanismo y, finalmente, la complejidad o sencillez del proyecto.»

Una de las muchas definiciones legales que recoge la normativa autonómica es:

«Sólo se consideran obras menores las de técnica sencilla y escasa unidad constructiva y económica que no alteren el volumen, el uso objetivo, las instalaciones y servicios de uso común o el número de viviendas y habitaciones, ni afecten al diseño exterior, a la cimentación de la estructura o a las condiciones de habitabilidad o seguridad de los edificios e instalaciones de cualquier clase.»

Además, la definición incluye casos que a menudo pueden resultar confusos, pero que no se consideran obras menores: «En ningún caso se incluirán como tales las subdivisiones urbanas, los cierres de cualquier mampostería, las invasiones de edificios declarados y catalogados de interés cultural, los movimientos de tierra de gran envergadura y las talas masivas de árboles».

¿Qué documentos son necesarios para solicitar una licencia de obras?

Para saber qué documentación se requiere para solicitar los permisos necesarios, es aconsejable ponerse en contacto con la autoridad local correspondiente, ya que no existen criterios estándar. Cada autoridad local es responsable de este asunto y, por tanto, puede definir sus propios requisitos y, en consecuencia, los documentos necesarios para solicitar la licencia de obras pueden variar.

Estos criterios deben estar definidos en la normativa urbanística municipal, que suele ser el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o las Normas Subsidiarias de Planeamiento.

A modo de guía, se pueden indicar los siguientes documentos principales que suelen ser necesarios:

En el caso de las obras mayores:

  • Ejecución técnica, proyecto de reforma o rehabilitación, así como dirección de obra. Debe ser firmado por el arquitecto.
  • Estudio de salud y seguridad.

En el caso de las obras menores:

  • Formulario de solicitud en un modelo aprobado por el Ayuntamiento.
  • Presupuesto real y detallado de las obras firmado por el contratista.
  • Si procede, certificado y plano de montaje del andamio.
  • Plano del lugar y/o fotografías exteriores e interiores.
  • Seguro de responsabilidad civil del constructor.
  • Justificante de pago de tasas e impuestos, si procede.